Más de 90.000 hipotecas superan ya el valor de las viviendas
Primero fue el debate sobre la eliminación de la deducción fiscal por compra de vivienda para las rentas medias y altas y ahora la discusión se centra en si es conveniente o no reformar la Ley Hipotecaria. La presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, acaba de lanzar la propuesta, recogida por IU, de modificar la normativa de forma que cuando una familia no pueda hacer frente al pago de su hipoteca y el valor del inmueble no cubra la deuda pendiente, el proceso quede resuelto con la venta del piso. Se pretende evitar una de las premisas en las que está basado el mercado hipotecario español: en caso de patrimonio inmobiliario neto negativo (el valor de la vivienda/activo es inferior al importe de la hipoteca/pasivo), “el deudor debe responder con el resto de sus bienes presentes y futuros”.
Pero, ¿cuántos préstamos están hoy en esa situación? La cifra exacta sólo la conocen los bancos y aquélla referida a sus carteras, pero con las estadísticas disponibles es posible realizar una aproximación. El Banco de España ha empezado este año a publicar la composición de la cartera hipotecaria atendiendo a cuántos créditos se conceden por encima del 80% del valor de tasación del inmueble.
La primera serie disponible estima que 2008 cerró con un 11% de las nuevas hipotecas firmadas con esa relación préstamo/valor, o lo que es lo mismo, 91.856 préstamos del total de 835.056 operaciones que se suscribieron durante el año pasado, según las cifras del Instituto Nacional de Estadística. Fuentes del Banco de España explican que con la información que obtienen de las entidades financieras y de las escrituras de compraventa no es posible obtener datos más precisos, como por ejemplo cuántos créditos se concedieron por un importe igual al 100% del valor de tasación o superior al 90%.
En cualquier caso, todas las hipotecas que superen en la actualidad ese 80% se encuentran en situación de alto riesgo de que puedan acabar por encima del valor real de la vivienda, al descender éste, según los criterios del organismo supervisor.
Mercado bajista
Si hoy se quisiera vender uno de esos pisos, su propietario ha de recordar que, según la estadística que elabora el Ministerio de Vivienda, los precios descendieron un promedio del 6,8% anual hasta marzo pasado. Los promotores y otros estudios privados hablan de rebajas de mucha mayor cuantía y cada vez son más los expertos que pronostican que a finales de 2010 las casas se habrán abaratado entre un 20% y un 30% adicional.
Al principio del crédito la mayor parte de la cuota mensual se dedica al pago de los intereses. Por ello, si una familia decide vender su vivienda ahora porque no puede pagarla y su crédito apuró ese margen de más del 80% del valor de tasación (el conocido en inglés loan to value), aunque la venda en pocos meses, que con un mercado bajista no es lo habitual; no podrá cancelar toda su deuda, ya que el precio obtenido estará por debajo. Se trata de lo que los economistas califican como la quiebra técnica de las familias. Por tanto, si las previsiones de precios se cumplen, cada vez habrá más hipotecas a punto de superar el valor de tasación de sus casas.
Esos cerca de 100.000 préstamos son los más problemáticos de los suscritos sólo en 2008, pero podrían ser muchos más si se tienen en cuenta más ejercicios anteriores, cuando la banca otorgaba hasta un 18% de las hipotecas con esos elevados loan to value.
Pero esta situación no sólo es grave en caso de impago. También lo es por la percepción de pérdida de riqueza que tienen en estos momentos los hogares. Si durante el boom inmobiliario numerosas familias pudieron financiar parte de su consumo con hipotecas suscritas sobre la parte de su casa que ya estaba pagada, puesto que esa cifra aumentaba con rapidez al calor de subidas de precios de más del 10% al año; ahora el efecto es justo el contrario.
Como los precios caen, el patrimonio de los hogares desciende y eso retrasa las decisiones de consumo e inversión (por ejemplo cambio de vivienda) hasta que la coyuntura mejore. Aún así, las familias contratan su hipoteca en promedio por el 60,6% del valor de tasación, a salvo por ahora de los efectos del crac del ladrillo.
Limitar la garantía de pago hipotecario al piso no gusta
La propuesta planteada por la presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, de limitar la garantía de pago hipotecario a la vivienda no ha gustado a casi nadie. Sin embargo, no ha quedado en un mero planteamiento en voz alta, ya que ha tenido su plasmación en forma de proposición no de ley aprobada por la Asamblea regional a iniciativa de Izquierda Unida.
Desde el Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputado se ha optado, por el momento, por no valorar la iniciativa: “no vamos a pronunciarnos ni a favor ni en contra”, aseguran. Y es que conocer si el PP nacional respalda la opinión de Aguirre en un asunto tan delicado como éste no es baladí.
Dada la actual debilidad parlamentaria del PSOE, si los populares recabaran los apoyos necesarios, podrían lograr que la Cámara Baja aprobara una resolución como la del parlamento madrileño instando al Gobierno central a que modifique la ley hipotecaria. Bancos y cajas se han pronunciado a través de la Asociación Hipotecaria (AHE). Cualquier reforma del sistema de garantías actual rompe las bases del mercado hipotecario, lo que provocaría un encarecimiento de los nuevos préstamos. “Las entidades no podrían ofrecer hipotecas con importes del 80% del valor de tasación ni plazos de 40 años”, señalan en la AHE.
Además, afirmar que en EE UU con entregar el piso al banco queda saldada la deuda no es cierto, ya que como recuerdan los registradores, si la entidad lo cree oportuno, puede perseguir al deudor reclamando el resto de su patrimonio presente y futuro, el problema es que allí litigar sobre esta materia es muy caro.
El ‘no’ de Salgado
La vicepresidenta económica, Elena Salgado, ha sido una de las más críticas ante la polémica suscitada y ha recomendado a Esperanza Aguirre que “haga propuestas constructivas y posibles” al reclamar la modificación de la ley hipotecaria.
El leasing, mitos y realidades.
La verdad es que son de las afirmaciones recurrentes que más he oído en mi vida. “El leasing es más ventajoso que un préstamo”, “el leasing tiene grandes ventajas fiscales”, “con el leasing me desgravo más”. Eso si, en cuanto preguntas por que es más ventajoso, cuanto más se desgrava, etc…la conversación se vuelve espesa, cuando no abrupta. N.P.I. Como punto de partida, cojamos el artículo de la Wikipedia. No esta mal, deja bastante claro que se trata de un arrendamiento financiero con opción a compra. Eso si quizás debía incidir que en la práctica funciona de una manera muy similar a un préstamo, ya que muchas veces la cuota final que determina la opción de compra es del mismo valor que el resto.
Así en la practica, es difícil distinguirlo de una financiación ordinaria.. Si cogéis el simulador del Popular y una calculadora cualquiera, veréis que en el fondo es como calcular un préstamo al mismo plazo pero con un pequeño ajuste final, ya que se debe añadir una cuota de capital equivalente a las que se han venido pagando, por que la cantidad que se ha ido amortizando no es equivalente a la del préstamo. Pero vamos, pata que se dice. Resumiendo, la entidad financiera adquiere un bien que le ha señalado su cliente a un proveedor. El Banco, propietario con su factura, tras pagarle al proveedor, pone a disposición de su cliente el bien, en una modalidad de arrendamiento, y este le paga en unas mensualidades x un alquiler. Esa cuota se descompone en capital e intereses(puede ser a tipo variable).
Una vez finalizado el plazo, si el cliente paga el precio residual prefijado se hace con el bien(en el 99,99 es así, pues la ultima cuota es simbólica) Entonces,¿dónde estan las grandes ventajas? Siguiendo el esquema de Wikipedia… 1. Se puede financiar el 100%.Pues ni blanco ni negro ni tiene color. Claro que se puede financiar, pero también se puede financiar el 100% con el préstamo. Otra cosa es que el Banco te lo admita, en ambos casos. Claro, en el leasing parece que tiene que tragar por narices, ya que debe comprar el bien al proveedor(100%) y luego entregárselo al cliente, pero en muchas ocasiones las entidades financieras piden una entrega a cuenta(en la calcu del Popu) se ve claro. Por otro lado, y aunque no es un tema que controle, en los leasing de vehículos a motor, creo recordar que el impuesto de matriculación no se financiaba vía leasing, aunque algunos hacían la vista gorda.Pero esto que afirmo no es seguro.
Lo que si es seguro es algo que no explica la Wiki y si que considero una ventaja, Cuando el Banco adquiere el bien debe pagar el IVA correspondiente. Ese IVA se lo ira repercutiendo a su cliente poco a poco, en cada cuota periódica, girándoselo sobre la cantidad de capital(por eso las cuotas de leasing no son iguales al final, aunque sean a tipo fijo, ya que al aplicar el sistema francés, el capital varia en cada cuota y con él, el IVA que se aplica). La ventaja es clara: Si yo adquiero un bien debo pagar ese IVA, con dinero propio o ajeno. Aquí me aplazan el IVA by the face, a coste 0. Incluso si me apuran, si financiase el 100%, la cantidad seria menor y por tanto las comisiones de apertura, gastos notariales, también, ya que no se incorporaría ese IVA. Pero es que además el sistema es tan flexible que permite, si el cliente lo desea, pagar el IVA de golpe al principio. Algunas empresas, en función de su planificación fiscal, y en aras a evitar ser deudoras de IVA en un trimestre dado, prefieren imputarselo de golpe. 2. Se mantiene libre la capacidad de endeudamiento del cliente:Radicalmente falso. Las entidades lo tratan como un riesgo más y como una carga financiera más. 3. Flexible en plazos, cantidades y acceso a bienes: Falso si lo comparamos con un préstamo. En esto son iguales. Cierto si lo comparamos con un renting.
Sin embargo los leasing suelen plantear problemas(aunque no estoy muy seguro) con la posibilidad de cancelaciones anticipadas, hasta el punto de no permitirlo, por lo que creo recordar. 4.Permite conservar las condiciones de compra al contado. Pues como el préstamo, igual, igual. 5.La cuota de amortización es un gasto tributario, por lo cual el valor total del equipo salvo la opción de compra se rebaja como un gasto, en un plazo que puede ser menor al de la depreciación acelerada.La empresa así puede obtener importantes ahorros fiscales.Esta es la clave del asunto y creo que no la acaba de explicar como se merece. Incluso al final se lia. Cuando yo adquiero un bien, al contado o por préstamo, por 30000 euros lo incorporo a mi Balance. Hacienda me permite cada año, en función del tipo de bien y de otros factores, computarme un depreciación del bien. Son las amortizaciones. Esa reducción de valor es deducible en la cuenta de resultados y en la Base Imponible Fiscal. Vamos es como un coste que no me supone salida de dinero, y por tanto lo que si me supone es un ahorro fiscal… Pues bien con el leasing lo que se consigue es saltarse esos plazo.
Supongamos un coche y supongamos(que ya no me acuerdo) que el plazo según Hacienda son 5 años, pues si me hago un leasing a dos, me desgravo vía amortizaciones lo mismo.. Por tanto no hay un ahorro fiscal. Lo que ocurre es que me he desgravado lo mismo en menos tiempo y por tanto hay un ahorro financiero. Evidentemente este ahorro desaparece cuando los plazos, y sin embargo es frecuente el financiero que pide un leasing de una nave a 30 años por ahorros fiscales(sic). Otro factor a tener en cuenta es que este es jugoso especialmente para sociedades que declaren beneficios. Para esas que sistematicamente declaren perdidas, pues no se hasta que punto. 6.Máxima conservación del capital de trabajo: Muy dudoso por lo ya explicado. En el fondo es como un préstamo. 7.Oportunidad de renovación tecnológica: Igual que el punto anterior. 8.Rapidez en la operación: Pues me da que justo que lo contrario, bus administrativamente para la entidad financiera es más lioso. Hace años, el leasing solo lo podían hacer entidades filiales de los Bancos, no los Bancos en si, y eso dilataba el tema. Además esta el papeleo que creo que es superior. 9.El leasing permite el mantenimiento de propiedad de la empresa.Lo he leído varias veces y frente a una financiación ordinaria no veo la diferencia. La WP también habla de inconvenientes: 1. Mayor coste financiero que un crédito bancario debido al seguro. Pues muy relativo. Digo yo que una empresa seria tendrá asegurados los bienes que tiene financiados. O no? Por otro lado si tenemos en cuenta el tema del IVA que he comentado ahí ahí estará la cosa. 2. Se accede a la propiedad del bien. Es de cajón de madera.(aunque en el renting, que supongo que es la alternativa que contempla, si estas interesado también lo consigues.
Resumiendo la clave es financiera: El ahorro financiero que supone desgravarlo en menos tiempo, y en menor medida el efecto del aplazamiento del IVA que no debes sacarte de tu bolsillo de golpe. Alguien ve alguna ventaja más? o menos? Disclaimer: Esta no es mi especialidad y puedo estar desfasado…
Si bien esta entrada tiene cierto tiempo, me parecio muy interesante compartirla con ustedes. Espero que sea de su agrado
Caja Madrid vende pisos un 40% más baratos y ofrece hipotecas agresivas
La entidad ha puesto en marcha un portal especializado en la venta de activos inmobiliarios para particulares, accesible a través de la web principal, donde el cliente puede evaluar las viviendas a su disposición, solicitar una visita en el plazo máximo de 48 horas y realizar ofertas a la entidad para su adquisición.
Además, Caja Madrid ha reforzado el portal de subastas on line RESER (accesible a través de www.cajamadrid.es) en el que el cliente puede pujar por inmuebles de toda España que salen a la venta con descuentos de hasta el 40% sobre su valor de tasación. Reser incorpora la posibilidad de que los clientes interesados puedan adquirir los inmuebles directamente, por el precio marcado, en la opción “Cómprelo Ya!”.
La sociedad de subastas ha iniciado una nueva fase de su programa ’subastas continuas’ por la que va a sacar al mercado 133 inmuebles hasta el próximo 10 de junio ubicados en: Madrid, Andalucía, Aragón, Cataluña, Castilla La Mancha, Castilla y León, La Rioja, Murcia, Comunidad Valenciana, Asturias, Cantabria y Canarias.
La tipología dominante en la subasta es la vivienda, urbana y de costa, con un precio de salida total superior a 12 millones de euros y descuentos de hasta el 40%.
El periodo de comercialización de la subasta ya está abierto. A partir de este momento se puede solicitar información sobre la subasta y los inmuebles, así como la visita a los mismos, a través del Centro de Atención Telefónica, habilitado al efecto, 902 185 186.
Los cierres de la subasta de cada lote están previstos que se realicen durante la semana del 8 de junio, cada uno con una hora distinta, para dar mayor facilidad de participación a todos los interesados.
Hipoteca: Euríbor + 0,50
Caja Madrid ha diseñado también una oferta hipotecaria para adquirir los inmuebles de su propiedad. Es un préstamo hipotecario a un precio de Euribor + 0,50 puntos, que financia hasta el 100% del valor de la compra, sin superar el 80% del valor de tasación de la vivienda, sin comisiones y a un plazo máximo de 40 años.
Estas condiciones se suman al descuento en el precio de las viviendas, ofrecidas a través de Internet y de las propias sucursales de la entidad, donde también se podrá obtener información de los inmuebles.
No es la única entidad que ha optado por sacar a la venta pisos con importantes descuentos. Caixa Catalunya presentó ayer su plan de venta de pisos con descuentos de hasta el 30% y con pacto de recompra por parte de la entidad, una oferta dirigida a particulares con el objetivo de que puedan adquirir una residencia pese a la crisis económica.
Así, la entidad de ahorro se desprenderá de un paquete de 1.700 inmuebles, de los que 1.000 viviendas cuentan con un descuento adicional del 30%, otros 500 pisos con descuentos adicionales del 20% y otros 200 con un descuento adicional del 10%.
Vivienda selecciona 15 ofertas de suelo para la construcción de 13.350 viviendas
El desarrollo de estas actuaciones, que supone una inversión estimada por parte de Sepes de más de 290 millones de euros, permitirá desarrollar suelo para 13.350 viviendas, informó el Ministerio de Vivienda.
Las actuaciones escogidas se encuentran ubicadas en 14 municipios y nueve comunidades autónomas (Andalucía, Murcia, Canarias, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Comunidad Valenciana, Extremadura, País Vasco y Extremadura) y su tamaño varía entre 344 y 2.358 viviendas.
Sepes ha comunicado a los 15 ofertantes seleccionados que, según se establecía en las bases del concurso, se abre una fase final de dos meses para trasladarles las condiciones de compra y establecer los acuerdos necesarios, en su caso, con los ayuntamientos y comunidades autónomas interesadas.
El Ministerio de Vivienda explicó que la Oferta Pública de Compra de Suelo es una iniciativa que refuerza el objetivo de dinamizar, desde el sector público, la preparación de suelo para viviendas protegidas, en un momento en que la reducción de la urbanización de suelo para vivienda podría producir un estrangulamiento en la construcción de VPO.
Para Vivienda, los resultados del empeño de apoyar la VPO se hacen evidentes en el hecho de que entre octubre y diciembre del año pasado se iniciaron 40.520 viviendas protegidas, un 101% más que en el trimestre anterior como queda reflejado en la Estadística de Vivienda Protegida y Libre del cuarto trimestre.
En el marco de la Oferta Pública de Compra de Suelo, a finales de 2008 se firmaron protocolos de colaboración entre el Ministerio de Vivienda y Comunidades Autónomas. Fruto de esos convenios se están estudiando otras actuaciones para colaborar en el desarrollo de ofertas de suelo y en los programas de actuación para suelo de vivienda protegida de las distintas administraciones.
AHE: “Quien compre una vivienda ahora disfrutará de los tipos hipotecarios más bajos en 50 años”
Madrid – 23/04/2009
Ante un escenario en el que el número de viviendas vendidas se desploma, los precios caen y los bancos endureciendo las condiciones de concesión de hipotecas, la experta Lorena Mullor, economista de la Asociación Hipotecaria España, ha respondido las preguntas de los lectores de CincoDías.com
La economista considera que “cualquier momento es bueno para comprar una vivienda, siempre y cuando sea para cubrir una necesidad real de vivienda para uso propio”. Sin embargo, Lorena Mullor, cree que en la actualidad, probablemente “la oferta inmobiliaria a disposición del cliente sea la más amplia y variada de toda la historia reciente de España, y los niveles de tipos de interés para la financiación hipotecaria más bajos de los últimos 50 años”.
Preguntada por los precios de la vivienda VPO, Mullor ha explicado que dado que el mercado inmobiliario es “escasamente homogéneo y enormemente local”, los descensos que se producen en los precios de la vivienda no van a llegar a la vivienda protegida. De hecho, Mullor ha explicado que “la nueva oferta saldrá con un precio mayor que la del stock”.
La experta se ha referido al euríbor, uno de los aspectos que más preocupa a los que tienen una hipoteca a tipo variable. Mullor ha explicado que los expertos coinciden en que para 2010, el euríbor estará en niveles actuales aproximadamente (la última media oficial es la de marzo, 1,909%. Sin embargo, ha añadido que dado que la vida de una hipoteca es muy larga, es previsible que nos enfrentemos a diferentes sendas de tipos de interés.
La experta también se ha referido a los diferenciales que aplican los bancos en los préstamos hipotecarios. “Al igual que un particular al contratar un préstamo paga el euríbor + un diferencial, las entidades remuneran a quienes les prestan (es decir, a los depositantes, bonistas, otras entidades en el mercado interbancario, etc.)”, asegura.
Añade que “en la actualidad, la prima de riesgo o diferencial es muy elevada dada la actual coyuntura de crisis global y en consecuencia, las entidades pagan más cara la financiación que reciben”. Por ello, afirma que, aunque el euríbor descienda como consecuencia de la nueva política monetaria, los riesgos no lo hacen ni, por tanto, los diferenciales.
AHE: "Quien compre una vivienda ahora disfrutará de los tipos hipotecarios más bajos en 50 años"
Madrid – 23/04/2009
Ante un escenario en el que el número de viviendas vendidas se desploma, los precios caen y los bancos endureciendo las condiciones de concesión de hipotecas, la experta Lorena Mullor, economista de la Asociación Hipotecaria España, ha respondido las preguntas de los lectores de CincoDías.com
La economista considera que “cualquier momento es bueno para comprar una vivienda, siempre y cuando sea para cubrir una necesidad real de vivienda para uso propio”. Sin embargo, Lorena Mullor, cree que en la actualidad, probablemente “la oferta inmobiliaria a disposición del cliente sea la más amplia y variada de toda la historia reciente de España, y los niveles de tipos de interés para la financiación hipotecaria más bajos de los últimos 50 años”.
Preguntada por los precios de la vivienda VPO, Mullor ha explicado que dado que el mercado inmobiliario es “escasamente homogéneo y enormemente local”, los descensos que se producen en los precios de la vivienda no van a llegar a la vivienda protegida. De hecho, Mullor ha explicado que “la nueva oferta saldrá con un precio mayor que la del stock”.
La experta se ha referido al euríbor, uno de los aspectos que más preocupa a los que tienen una hipoteca a tipo variable. Mullor ha explicado que los expertos coinciden en que para 2010, el euríbor estará en niveles actuales aproximadamente (la última media oficial es la de marzo, 1,909%. Sin embargo, ha añadido que dado que la vida de una hipoteca es muy larga, es previsible que nos enfrentemos a diferentes sendas de tipos de interés.
La experta también se ha referido a los diferenciales que aplican los bancos en los préstamos hipotecarios. “Al igual que un particular al contratar un préstamo paga el euríbor + un diferencial, las entidades remuneran a quienes les prestan (es decir, a los depositantes, bonistas, otras entidades en el mercado interbancario, etc.)”, asegura.
Añade que “en la actualidad, la prima de riesgo o diferencial es muy elevada dada la actual coyuntura de crisis global y en consecuencia, las entidades pagan más cara la financiación que reciben”. Por ello, afirma que, aunque el euríbor descienda como consecuencia de la nueva política monetaria, los riesgos no lo hacen ni, por tanto, los diferenciales.
Venta de viviendas aplazada
Los promotores están ideando medidas ante el creciente número de viviendas en stock, a la transformación de pisos libres en protegidos y a la bajada de precios se une la venta de viviendas aplazada, sistema por el que el propio promotor financia al comprador.
Debido a las dificultades para obtener un crédito hipotecario los propios promotores se han lanzado a financiar a quienes estén interesados en adquirir una vivienda.
Esta iniciativa pretende suplir el papel de los bancos al mismo tiempo que ofrece mayor flexibilidad a la hora de diseñar el calendario de pagos, las exigencias de pago incial pueden suavizarse respecto a lo que venía siendo habitual cuando se realizaba a través de una entidad financiera.
El aspecto negativo es que al ser el promotor quien asume los riesgos, entre otras cosas deja de percibir el beneficio de la operación en el momento de la compraventa, de impago en el contrato se especifican una serie de penalizaciones donde destaca que si no se cumple con los pagos el inquilino puede perder una parte muy importante de los pagos realizados hasta el momento.
