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Antes de que naciera y se generalizara el dinero, el trueque era la única forma de intercambio de bienes y servicios entre los humanos. Ahora, vuelve a ponerse de moda en el sector de la vivienda provocado por los efectos de la crisis económica y ante la imposibilidad de promotoras y particulares de desprenderse de sus viviendas a un precio razonable. La crisis de las hipotecas ha hecho emerger el trueque de viviendas en varias ciudades, entre ellas Londres, y últimamente Madrid, con una multiplicidad de anuncios en la web donde las familias permutan sus viviendas por otra más barata al no poder hacer frente a la hipoteca, según indica el experto Gerardo Hernández.

Aunque no es ni mucho menos una fórmula generalizada, empiezan a darse un gran número de casos de trueque de viviendas. Algunos portales inmobiliarios, de hecho, cuentan con apartados de personas que proponen el intercambio de casas por otras viviendas, en otras ciudades e incluso en otros países. ¿Qué ventajas tiene esta fórmula respecto al sistema clásico de la compra por un precio determinado?

El intercambio, como señala el abogado Juan Alberto Pérez Senso, socio del despacho Pérez-Alvarez Abogados, empieza a ser un caso generalizado por las dificultades actuales en la adquisición de vivienda. Los precios están bajando, pero la compra de una vivienda sigue siendo complicada para muchas familias, básicamente por las dificultades para conseguir financiación ajena debido a la desconfianza de las entidades de crédito y subida imparable del Euribor. ¿A quién interesa esta alternativa a la compra-venta tradicional?

Perfiles personales

Una persona que dispone de una vivienda que no puede pagar. Es el caso de quienes compraron una vivienda en la época de bonanza económica pero se encuentran en la actualidad con dificultades para llegar a fin de mes. La vivienda viene acompañada de una carga hipotecaria que cuesta mucho asumir. Incluso puede darse el caso de que tenga ya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria. Una solución puede ser permutar su vivienda por otra (normalmente más modesta) que sí puede pagar. De esta forma la ventaja es doble. Por un lado, vende su vivienda y, en paralelo y en el mismo momento, adquiere otra. Así evita colocar su vivienda en el mercado y esperar meses y meses para venderla (gana tiempo, pues al emplear como medio de pago su vivienda no tienen que hacer líquido el inmueble para comprar la nueva vivienda con ese dinero). Una segunda ventaja se centra en que se mantiene la propiedad de una vivienda (aunque más modesta), y se puede por lo tanto satisfacer sus necesidades de vivienda habitual.

Quienes sean titulares de una vivienda que, por motivos familiares, se les ha quedado pequeña. Es el caso de quienes compraron hace unos años su vivienda y la familia ha ido creciendo (nacimiento de hijos, hijos que se hacen cargo de sus padres mayores…) En este caso, pueden permutar su vivienda por una mayor, obteniendo como ventaja, al igual que en el caso anterior, la de vender su vivienda y adquirir la nueva en el mismo momento, lo cual les evita la necesidad de poner su vivienda en el mercado.

En definitiva, según los expertos consultados, la ventaja de este sistema centrado en el trueque es doble: la de conectar oferente/demandante, demandante/oferente de forma simultánea, sin tener que ofertar la venta aislada de sus respectivos inmuebles en un mercado (el de la compraventa de vivienda) que cada día está más complicado (un mercado a la baja que les obligaría, en función de sus necesidades, a tener que rebajar de forma sustancial el precio). Y sobre todo, y en relación con lo anterior, la posibilidad de poder emplear como medio de pago del precio total o de parte de su importe un bien inmueble, sin esperar a hacerlo líquido (convertirlo en dinero) para pagar la nueva vivienda.

Ejemplo práctico

Como mejor puede comprenderse la lógica del intercambio es mediante un caso práctico. Supongamos que dos personas, Silvia y Pedro, llegan a un acuerdo para intercambiar sus casas. Silvia es la titular de una vivienda valorada en 300.000 euros y está interesada en permutar su vivienda con la de Pedro, que está valorada en 400.000 euros. Si Silvia tuviera que esperar a vender su casa para, con el dinero de la venta, comprar la vivienda de Pedro, debería colocar su vivienda en el mercado. En esta situación, es más que probable que, dada la situación actual, encontrara serías dificultades para conseguir comprador, debido a las reticencias de las entidades de crédito a conceder préstamos para la compra de vivienda.

Posiblemente Silvia tendría que esperar muchos meses para poder encontrar un comprador e incluso tendría que rebajar el precio. Tampoco podría solicitar un préstamo para adquirir la vivienda de Pedro sin vender antes la suya, pues previsiblemente se encontraría con numerosos problemas para obtener tal financiación. Y además sería muy arriesgado, pues podría encontrarse con la situación de que la venta de su vivienda se estancara y tuviera que hacer frente a dos préstamos (el de la vivienda que no ha vendido y el de la vivienda de Pedro).

Si Pedro está también interesado en la vivienda de Silvia (por ejemplo, porque tiene problemas para llegar a fin de mes), pueden pactar la permuta de sus viviendas. De este modo Silvia, que tiene que pagar 400.000 euros a Pedro por su vivienda, le entregaría su vivienda más 100.000 euros. Así es como Silvia consigue de forma instantánea vender su vivienda y, por 100.000 euros más, mejorar y comprarse una más grande (la de Pedro), incluso con financiación bancaria (el banco sólo prestaría 100.000 euros, lo que hace más viable la operación).

Por su parte, Pedro consigue mantener una vivienda (aunque más pequeña) y además una cantidad económica (100.000 euros), que le puede suponer un pequeño desahogo económico y permitirle pagar deudas.

Trámites burocráticos

Entre los pasos que los interesados en cambiar de casa, mediante el trueque, deben seguir se halla la permuta o compraventa. Según explica Juan Alberto Pérez se trata de dos compraventas, con la única diferencia que el medio de pago empleado, en lugar de dinero, es un bien distinto. El Código Civil define la permuta (art. 1.538) como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Es un contrato de cambio “in natura” que se caracteriza por la inexistencia de precio en dinero (lo que no quiere decir que parte del precio pueda completarse con dinero). Siendo por tanto una compraventa doble, los trámites que se deben seguir son iguales a los de una compraventa normal: otorgamiento de escritura pública, liquidación de impuestos (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), inscripción en el Registro de la Propiedad, etc.).

Lo único que hay que tener en cuenta es que, en un mismo acto, se producen dos transmisiones, o lo que es lo mismo, dos compraventas, por lo que los gastos e impuestos se duplican. Se tendría por lo tanto que liquidar el impuesto por cada una de las transmisiones patrimoniales (ITP-AJD), dos plusvalías municipales (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), dos facturas notariales (el notario realizaría una individualización de la base para fijar su arancel y facturaría de forma independiente), y dos facturas del Registro de la Propiedad correspondiente. Lo habitual es que las partes pacten que cada una asuma sus gastos e impuestos, pues normalmente en las permutas no coincide el valor o precio de los inmuebles que se intercambian.

¿Qué problemas se pueden presentar en este tipo de intercambios? Los mismos que se pueden plantear en una compraventa. Es aconsejable que las partes se informen del estado de cargas y gravámenes de los inmuebles que vayan a adquirir, y que acudan al asesoramiento de un profesional para la preparación de los contratos.

Trueque con hipoteca

Puede darse el caso de que una o las dos propiedades que intervienen en el trueque cuenten con una hipoteca pendiente. De hecho, suele ser sin duda lo más usual. Antes de nada, y aunque resulte obvio, hay que aclarar que la hipoteca no es más que un derecho real de garantía que es totalmente accesorio de una obligación principal: la devolución de un préstamo. En definitiva, el inmueble “responde” de la devolución de un préstamo del que tiene que responder una persona física. En el tráfico inmobiliario, cuando se adquiere una vivienda con garantía hipotecaria, lo más común es que la parte adquirente retenga parte del precio para cancelar la deuda, o incluso se subrogue personalmente en dicha deuda para liberar así al vendedor-deudor frente al banco.

Esta situación puede ilustrarse mejor con un ejemplo práctico. Supongamos que Antonio tiene una vivienda que quiere vender por 100. Para adquirir dicha vivienda, pidió en su día un préstamo al banco por valor de 30. En la actualidad, la deuda se ha visto reducida a 20, porque Antonio ha ido pagando puntualmente sus cuotas mensuales. Así, Antonio vende su vivienda por 100, con una carga hipotecaria de 20. Beatriz está interesada en la compra de la vivienda de Antonio, de modo que, como la vivienda vale 100, y tiene una carga de 20, tiene dos opciones:

Beatriz sólo le paga a Antonio 80, entregando directamente al banco acreedor 20. De este modo, Antonio recibe sólo 80 pero se ve liberado de la deuda que tenía con el banco. Y Beatriz paga el precio total, es decir, 100, con lo que adquiere el bien sin carga alguna.

Beatriz sólo le entrega a Antonio 80, y se subroga en la deuda de Antonio frente al banco, con lo cual pasa a deber 20 al banco acreedor. En cuanto a las implicaciones fiscales de este tipo de operaciones, son exactamente las mismas que las que se producen en cualquier compraventa: se liquidan transmisiones patrimoniales onerosas (o actos jurídicos documentados si la operación está sujeta a IVA) y las correspondientes plusvalías municipales. Respecto a la deducción por reinversión en vivienda habitual, sería igualmente aplicable en el caso de permutar nuestra vivienda habitual.

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